Certificación LEED EBOM de Torre Mayor rompe el mito

Es falso considerar caro y difícil certificar un edificio verde

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Los edificios sustentables con certificación LEED en México no son una meta imposible de cumplir.

Alicia Silva, fundadora y directora general de Revitaliza Consultores, en entrevista con Iluminet, cuenta la experiencia del proceso de certificación de la Torre Mayor.

Romper mitos

“Creo que cuando logramos que certificaran la Torre Mayor se vencieron muchos mitos. A la gente le da miedo el costo de la certificación, pero la verdad es que la certificación de la torre no fue cara porque las inversiones se hicieron dentro de los presupuestos estándares de operación y mantenimiento. Claro, empezamos con un edificio pensado para ser eficiente. Entonces, si estás haciendo edificios buenos desde el inicio, poder mejorarlos será más fácil con el protocolo LEED”.

LEED es el sistema internacional de certificación para edificios verdes más reconocido. Premia a los inmuebles que consiguen utilizar eficientemente sus recursos, desde elegir los materiales de la construcción y el diseño, el aprovechamiento de agua y energía, hasta el manejo de residuos.

Hace un mes, aproximadamente, la Torre Mayor fue la primera edificación mexicana existente en obtener la certificación LEED EBOM (Existing Buildings: Operations & Maintenance).

“Iniciamos el trabajo de Torre Mayor en Agosto de 2011. Los proyectos “Existing Building” son muy largos, ya que se realiza una auditoría de las condiciones del edificio. En ese momento el edificio tenía 8 años y esperábamos contar con la Certificación LEED para el décimo aniversario.

Uno de los retos más grandes fue que tuvimos que trabajar con 70 empresas. Para lograr la certificación necesitas el 90% de participación, no es como el edificio de HSBC que tiene un solo dueño. El reto fue poner de acuerdo a cada una de estas empresas”.

Eficiencia energética

La Torre Mayor destacó sobre todo por su plan de ahorro energético: “empezamos a trabajar con el análisis de las condiciones de este edificio tan icónico para la ciudad.  A partir de eso desarrollamos los planes de ahorro energético. Por supuesto que la certificación LEED está basada en todo lo que es eficiencia energética.

Torre Mayor es uno de los edificios que ha ganado todos los premios en México de eficiencia energética. Sin embargo, encontramos muchísimas oportunidades para hacer más ahorros energéticos en LEED, y a través de un proceso que se llama retrocondicionamiento, pudimos encontrar muchas oportunidades para eficientar los procesos”.

Para ahorrar energía, se hizo “un desglose con los recibos de luz para saber el consumo que tiene el edificio por sistemas; para poder ver dónde se va a atacar. Tuvimos que hacer muchos patrones para saber cuál es la ocupación real del edificio. Fue toda una estrategia porque estamos hablando del rascacielos más alto de América Latina. Recibe diariamente al rededor de 10,000 personas y  3 mil visitantes. Estamos ante una mini ciudad.

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Mucho del consumo energético provenía del aire acondicionado, pero también de la iluminación y  (del uso excesivo de) los elevadores. Te sorprendería la cantidad de viajes que se hacen al día, a la semana y al mes.

En cuanto a iluminación, se cambiaron las luminarias que ya habían cumplido su vida útil por equipos más eficientes y también se programaron los tiempos de encendido para evitar el gasto tan grande de energía. La gente que circulaba en las noches por Paseo de la Reforma veía encendido todo el edificio. Se veía padre, pero significaba un gasto considerable. Entonces se tuvieron que programar las secuencias de operación. Ahora, las luminarias cuentan con un sistema de control Johnson Controls al que se integran todos los protocolos: Ilumianción, automatización e hidroneumático

En cuanto a manejo de luz natural, con vistas ganamos todos los créditos, aun cuando hay un gran problema en cuanto al diseño de interiores que tiene que ver con cada inquilino. LEED pide que al menos el 70% de los espacios ocupados tengan iluminación natural. Aunque es una torre de cristal, el diseño de los muebles impedía que lográramos el puntaje porque había muebles con mamparas altas que tapaban todo.

Esta torre ya está llevando un nuevo diseño de oficinas, donde hay mucha más transparencia, menos muros divisorios, y con esto ganamos puntos. Hicimos recomendaciones a la gente de cada piso para que la próxima vez se replantee los muebles a comprar, porque la luz natural ayuda incluso a que el personal tenga un mejor desempeño.

Ahorro de agua y manejo de residuos

Otra propuesta fue cambiar los muebles sanitarios. Al ser edificio vertical, se redujo la carga en un 30 % de gasto, con solo cambiar los mingitorios.

En el caso del manejo de residuos, fue muy importante “la auditoría de la basura. Saber cuánto se producía de desperdicio y hacer campañas de concienciación de las compras. La certificación también toma en cuenta las compras y la limpieza sustentable porque considera aspectos como los tóxicos que se desechan al drenaje. Se realizó toda una metodología de limpieza y hasta las aspiradoras fueron revisadas”.

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Lograr la certificación Gold

El reconocimiento LEED se basa en usa escala de hasta 100 puntos, los cuales se pueden obtener evaluando los criterios de eficiencia energética, de consumo de agua, desarrollo del entorno y diseño con que cuenta un edificio. Actualmente existen cuatro niveles de certificación:

1. Certificado (de 40 a 49 puntos).

2. Plata (de 50 a 50 puntos).

3. Oro (de 60 a 79 puntos).

4. Platino (80 puntos o más).

“Uno de los estándares más importantes es el portafolio manager. En él capturas toda la información y el programa de tu edificio para tener una comparativa frente a todos los edificios de Estados Unidos. Es el pre-requisito para que puedas acceder a la certificación.

Lo que pasa es que con la certificación LEED EBOM tratas de hacer mejoras con el mismo presupuesto operativo y hacer planes a largo plazo para integrar las cosas poco a poco, porque se espera que para la recertificación haya muchas más mejoras.

La infraestructura del edificio tuvo que mejorarse muchísimo, porque el 10% de los ahorros fue un mérito de la administración de Torre Mayor. Es decir, las áreas comunes se mejoraron en cuanto a iluminación, los estacionamientos, elevadores, encendido y apagado de bombas… ”

Con todas estas mejoras, la Torre Mayor obtuvo 57 puntos. Pese a ser una buena marca, se hizo un esfuerzo extra por obtener un nivel mayor en la certificación: “nos preguntamos qué hacer para alcanzar la certificación y se decidió hacer una terraza de 300m2 con vegetación. También se compró una planta de tratamiento de aguas para el piso 10, donde está la nueva terraza, y así regar la vegetación con agua tratada.

Entonces enviamos la revisión, hicimos las aclaraciones y en la revisión final quedamos en 73 puntos. Pensábamos que íbamos a conseguir más puntos por todos los premios que el edificio ha ganado de eficiencia energética”.

En México existen sólo ocho edificios más con certificación LEED Gold. Cinco se encuentran en el Distrito Federal; uno en Ciudad Juárez, Chihuahua; otro en Tijuana, Baja California, y uno más en Monterrey, Nuevo León. La Torre Mayor fue el primer inmueble que obtuvo la certificación LEED Golden en la categoría de edificios existentes.

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“La infraestructura del edificio tuvo que mejorarse muchísimo, porque el 10% de los ahorros fue un mérito de la administración de Torre Mayor. Es decir, las áreas comunes se mejoraron en cuanto a iluminación, los estacionamientos, elevadores, encendido y apagado de bombas… “
Alicia Silva

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Recertificación: contra la vejez de los edificios

Aparte de alcanzar la certificación, el verdadero reto consiste en lograr mantenerla. En la categoría EBOM se tiene que recertificar cada cinco años:  “la recertificación LEED impide que un edificio envejezca. Lo dejamos a punto, como nuevo. Nos dimos cuenta de que el personal sabe qué es lo que le duele al edificio, sus necesidades, aunque a veces no se pueden transmitir. En LEED esto es claro porque haces una lista clara de las necesidades del edificio, lo que ayuda a que tu edificio se ponga al tiro.

Básicamente fue mucha educación. Ya existen algunas publicaciones en las que se preguntan cómo le va a hacer Torre Mayor para llegar al Platino, pues es un reto muy grande poner de acuerdo a todas las empresas.

Creo que el problema fundamental con la certificación, aparte de la falta de participación y el mito del precio, consiste en que no estamos acostumbrados a documentar nuestros protocolos, parte muy importante para poder hacer un análisis e identificar las cosas que puedes atacar inmediatamente y las que se pueden atender de manera gradual. Creo que lo más increíble es que tienes que alcanzar la recertificación para que tus esfuerzos no se queden ahí”.

Alicia afirma que se busca conseguir la certificación para otros 14 inmuebles, y asegura que con un mayor número de edificios verdes “se intenta hacer un cambio en materia de cultura ambiental.

Creemos que en México existe gente muy profesional, con un equipo de administración, operación y mantenimiento excelente, comparable con países de primer mundo. El reto de Latinoamérica es romper el mito de que por ser verde va a ser carísimo y difícil. No fue fácil, pero es algo viable”.

Conócela 

Nombre: Alicia Silva

Profesión: Arquitecta

Actividades: Fundadora y directora general de Revitaliza Consultores, líder en certificaciones LEED en México.

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